19.03.2023.
Pitanja: Koliko građana je u poslednjem periodu uzelo stambeni kredit, da li se broj smanjuje ili povećava? Da li imaju građani problema s bankama oko isplate, koje su najčešće nedoumice? Zbog čega gube interesovanje za ovaj vid kredita? Kakva je kamatna stopa na stambene kredite (najviša, najniža, o čemu treba da vode građani računa)? Da li postoji pomoć države za uzimanje stambenih kredita i ko ima pravo i kako se ta pomoć ostvaruje, da li je građani koriste? U kojoj valuti je najpovoljnije uzeti stambeni kredit? Učešće za stambene kredite, koliko je minimum i da li može da se uzme bez učešća, da li je to dobra ili loša odluka?
Odgovor: Potraživanja banaka po osnovu stambenih kredita povećana su u četvrtom tromesečju 2022. za 9,9 mlrd dinara, dok je na nivou godine njihov rast u 2022. iznosio 55,8 mlrd dinara, ili 10,6% (isključujući efekat promene deviznog kursa). Stambeni krediti najviše su doprinosili rastu ukupnih kredita stanovništvu u 2022, a krajem 2022. njihovo učešće u ukupnim kreditima stanovništvu premašilo je 40%. Na sličan zaključak upućuju i podaci o obimu novih stambenih kredita od 34,5 mlrd dinara u četvrtom tromesečju 2022. godine, što je gotovo nepromenjeno u odnosu na isti period 2021, dok je tokom cele 2022. godine stanovništvo uzelo 127,6 mlrd dinara novih stambenih kredita, što je svega 8,4% manje u poređenju s rekordnom 2021. godinom, kada su kamatne stope na nove stambene kredite bile na najnižem nivou. Rezultati ankete o kreditnoj aktivnosti banaka ukazuju na to da je tražnja stanovništva za stambenim kreditima u prethodna dva tromesečja smanjena u određenoj meri zbog rasta kamatnih stopa (i to kamatnih stopa na tržištu novca u zoni evra, za koje su u najvećoj meri vezani i domaći stambeni krediti), kao i rasta cena nepokretnosti. Ipak, podaci o ostvarenom rastu stambenih kredita, kao i obimu uzetih kredita, za sada to ne pokazuju. Prosečna ponderisana kamatna stopa na novoodobrene evroindeksirane stambene kredite u januaru 2023. iznosila je 5,4% i u odnosu na januar 2022. viša je za 2,9 procentnih poena, što prati rast stopa Euribor, za koje su kamatne stope na ove kredite najčešće vezane (u istom periodu trogodišnji Euribor povećan je za 2,9 procentnih poena, a šestomesečni Euribor za 3,4 procentna poena). S obzirom na to da se radi o dugoročnim kreditima, čiji rokovi otplate mogu biti i 30 godina, građani treba da prilikom uzimanja ovih kredita imaju u vidu da se kamatne stope u toku perioda otplate mogu znatno promeniti i da vode računa da njihovi prihodi u što većoj meri budu usklađeni sa obavezama koje će im dospevati po ovom osnovu u budućnosti. U pogledu valute u kojoj se uzima stambeni kredit, preporuka je da klijenti pre svega uzmu u obzir valutu u kojoj se ostvaruju prihodi. Podsećamo da je Narodna banka Srbije 2018. godine propisala da su banke dužne da klijente koji uzimaju kredit indeksiran u stranoj valuti (ili u stranoj valuti), odnosno s promenljivom kamatnom stopom, na odgovarajućem obrascu obaveste o rizicima zaduživanja u stranoj valuti ili uz ugovaranje valutne klauzule, kao i o rizicima zaduživanja s promenljivom nominalnom kamatnom stopom, pri čemu klijentima daju poseban prikaz rasta (s različitim scenarijima) rate kredita u slučaju rasta promenljive kamatne stope. Odlukom Narodne banke Srbije u junu 2020. godine omogućeno je finansiranje kupovine prve stambene nepokretnosti kreditom uz učešće od 10%, budući da je propisano da banka može fizičkom licu odobriti stambeni kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da je obezbedila da iznos tog kredita nije veći od 90% vrednosti te nepokretnosti. Takođe, napominjemo da u konkretnom slučaju nije reč o meri privremenog karaktera, već o trajnom sistemskom rešenju, usled čega banke ovu regulatornu mogućnost mogu iskoristiti i u narednom periodu i uvrstiti ovakve kredite u svoje ponude. U vezi sa uslovima zaduživanja za stambene kredite, u ostalim slučajevima predviđeno je kao opšte pravilo da banka može fizičkom licu odobriti kredit u stranoj valuti ili u dinarima s deviznom klauzulom koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da iznos tog kredita nije veći od 80% vrednosti te nepokretnosti. Kada su u pitanju dinarski stambeni krediti, ukazujemo na to da ovakvi limiti nisu propisani. Navedeni limit propisan za banku, iz ugla korisnika kredita, najčešće predstavlja i osnov za učešće koje mora da se obezbedi kod stambenog kredita. Da li će banka zahtevati kao obavezno učešće 20% ili više, zavisi od kreditne politike konkretne banke, te banke mogu da zahtevaju i veće učešće potrebno za odobravanje stambenog kredita i u pogledu kreditiranja kupovine prve stambene nepokretnosti. Pored navedenih podsticaja Narodne banke Srbije, postoje podsticaji i Vlade Republike Srbije, a odnose se na podršku porodici s decom pri kupovini prve nepokretnosti pod predviđenim uslovima. Takođe, Narodna banka Srbije je usvojila mere usmerene na olakšavanje uslova otplate stambenih kredita građanima, čime se banke dalje podstiču da produže rok otplate stambenih kredita za dodatnih pet godina u odnosu na inicijalno ugovorenu ročnost, što u trenutnim okolnostima rasta stope Euribor u kratkom roku može smanjiti pritisak na korisnike stambenih kredita s varijabilnim kamatnim stopama i sprečiti rast problematičnosti stambenih kredita. Kao što je navedeno, Narodna banka Srbije je u prethodnom periodu preduzela više aktivnosti sa stanovišta svojih nadležnosti, odnosno kreirala je regulatorne uslove koji su doprineli povoljnijoj poziciji građana (manji stepen završenosti nepokretnosti, produženje roka otplate za pet godina za stambene kredite), koji su, pored rasta raspoloživog dohotka, uticali na to da i u uslovima krize građani ostanu tradicionalno uredne platiše po kreditima. U tom smislu, pokazatelji ne ukazuju na probleme u otplati stambenih kredita, što potvrđuje kretanje učešća problematičnih kredita u ukupnim stambenim kreditima, koje se tokom 2022. godine kontinuirano smanjivalo, te je na kraju decembra 2022. godine iznosilo svega 1,46% (decembar 2021: 1,99%). Svakako, uzimajući u obzir sve aktivnosti koje je preduzela Narodna banka Srbije radi povoljnije pozicije građana, očekujemo da će se povoljni trendovi u stambenom kreditiranju nastaviti, a da će građani biti pođednako obazrivi u pogledu stambenog zaduživanja, s obzirom na to da se radi o zaduživanju na duge rokove, kao što su bili i do sada.
Kabinet guvernera
