19/03/2023
Питања: Колико грађана је у последњем периоду узело стамбени кредит, да ли се број смањује или повећава? Да ли имају грађани проблема с банкама око исплате, које су најчешће недоумице? Због чега губе интересовање за овај вид кредита? Каква је каматна стопа на стамбене кредите (највиша, најнижа, о чему треба да воде грађани рачуна)? Да ли постоји помоћ државе за узимање стамбених кредита и ко има право и како се та помоћ остварује, да ли је грађани користе? У којој валути је најповољније узети стамбени кредит? Учешће за стамбене кредите, колико је минимум и да ли може да се узме без учешћа, да ли је то добра или лоша одлука?
Одговор: Потраживања банака по основу стамбених кредита повећана су у четвртом тромесечју 2022. за 9,9 млрд динара, док је на нивоу године њихов раст у 2022. износио 55,8 млрд динара, или 10,6% (искључујући ефекат промене девизног курса). Стамбени кредити највише су доприносили расту укупних кредита становништву у 2022, а крајем 2022. њихово учешће у укупним кредитима становништву премашило је 40%. На сличан закључак упућују и подаци о обиму нових стамбених кредита од 34,5 млрд динара у четвртом тромесечју 2022. године, што је готово непромењено у односу на исти период 2021, док је током целе 2022. године становништво узело 127,6 млрд динара нових стамбених кредита, што је свега 8,4% мање у поређењу с рекордном 2021. годином, када су каматне стопе на нове стамбене кредите биле на најнижем нивоу. Резултати анкете о кредитној активности банака указују на то да је тражња становништва за стамбеним кредитима у претходна два тромесечја смањена у одређеној мери због раста каматних стопа (и то каматних стопа на тржишту новца у зони евра, за које су у највећој мери везани и домаћи стамбени кредити), као и раста цена непокретности. Ипак, подаци о оствареном расту стамбених кредита, као и обиму узетих кредита, за сада то не показују. Просечна пондерисана каматна стопа на новоодобрене евроиндексиране стамбене кредите у јануару 2023. износила је 5,4% и у односу на јануар 2022. виша је за 2,9 процентних поена, што прати раст стопа Еурибор, за које су каматне стопе на ове кредите најчешће везане (у истом периоду трогодишњи Еурибор повећан је за 2,9 процентних поена, а шестомесечни Еурибор за 3,4 процентна поена). С обзиром на то да се ради о дугорочним кредитима, чији рокови отплате могу бити и 30 година, грађани треба да приликом узимања ових кредита имају у виду да се каматне стопе у току периода отплате могу знатно променити и да воде рачуна да њихови приходи у што већој мери буду усклађени са обавезама које ће им доспевати по овом основу у будућности. У погледу валуте у којој се узима стамбени кредит, препорука је да клијенти пре свега узму у обзир валуту у којој се остварују приходи. Подсећамо да је Народна банка Србије 2018. године прописала да су банке дужне да клијенте који узимају кредит индексиран у страној валути (или у страној валути), односно с променљивом каматном стопом, на одговарајућем обрасцу обавесте о ризицима задуживања у страној валути или уз уговарање валутне клаузуле, као и о ризицима задуживања с променљивом номиналном каматном стопом, при чему клијентима дају посебан приказ раста (с различитим сценаријима) рате кредита у случају раста променљиве каматне стопе. Одлуком Народне банке Србије у јуну 2020. године омогућено је финансирање куповине прве стамбене непокретности кредитом уз учешће од 10%, будући да је прописано да банка може физичком лицу одобрити стамбени кредит за куповину прве стамбене непокретности који је обезбеђен хипотеком на непокретности под условом да је обезбедила да износ тог кредита није већи од 90% вредности те непокретности. Такође, напомињемо да у конкретном случају није реч о мери привременог карактера, већ о трајном системском решењу, услед чега банке ову регулаторну могућност могу искористити и у наредном периоду и уврстити овакве кредите у своје понуде. У вези са условима задуживања за стамбене кредите, у осталим случајевима предвиђено је као опште правило да банка може физичком лицу одобрити кредит у страној валути или у динарима с девизном клаузулом који је обезбеђен хипотеком на непокретности под условом да износ тог кредита није већи од 80% вредности те непокретности. Када су у питању динарски стамбени кредити, указујемо на то да овакви лимити нису прописани. Наведени лимит прописан за банку, из угла корисника кредита, најчешће представља и основ за учешће које мора да се обезбеди код стамбеног кредита. Да ли ће банка захтевати као обавезно учешће 20% или више, зависи од кредитне политике конкретне банке, те банке могу да захтевају и веће учешће потребно за одобравање стамбеног кредита и у погледу кредитирања куповине прве стамбене непокретности. Поред наведених подстицаја Народне банке Србије, постоје подстицаји и Владе Републике Србије, а односе се на подршку породици с децом при куповини прве непокретности под предвиђеним условима. Такође, Народна банка Србије је усвојила мере усмерене на олакшавање услова отплате стамбених кредита грађанима, чиме се банке даље подстичу да продуже рок отплате стамбених кредита за додатних пет година у односу на иницијално уговорену рочност, што у тренутним околностима раста стопе Еурибор у кратком року може смањити притисак на кориснике стамбених кредита с варијабилним каматним стопама и спречити раст проблематичности стамбених кредита. Као што је наведено, Народна банка Србије је у претходном периоду предузела више активности са становишта својих надлежности, односно креирала је регулаторне услове који су допринели повољнијој позицији грађана (мањи степен завршености непокретности, продужење рока отплате за пет година за стамбене кредите), који су, поред раста расположивог дохотка, утицали на то да и у условима кризе грађани остану традиционално уредне платише по кредитима. У том смислу, показатељи не указују на проблеме у отплати стамбених кредита, што потврђује кретање учешћа проблематичних кредита у укупним стамбеним кредитима, које се током 2022. године континуирано смањивало, те је на крају децембра 2022. године износило свега 1,46% (децембар 2021: 1,99%). Свакако, узимајући у обзир све активности које је предузела Народна банка Србије ради повољније позиције грађана, очекујемо да ће се повољни трендови у стамбеном кредитирању наставити, а да ће грађани бити пођеднако обазриви у погледу стамбеног задуживања, с обзиром на то да се ради о задуживању на дуге рокове, као што су били и до сада.
Кабинет гувернера
