10.08.2019.
Pitanja: S obzirom na to da banke dužnicima po hipotekarnim kreditima šalju poruke u vezi s novom procenom vrednosti nekretnina, molim vas da mi odgovorite na sledeća pitanja.
Banke prihvataju poreska rešenja za nepokretnost (rešenje o porezu na imovinu) kao dokaz o tržišnoj vrednosti nekretnine. Istovremeno, banke zahtevaju novu procenu ako se pokaže da je po poreskom rešenju tržišna vrednost nekretnine manja od ostatka duga po stambenom kreditu. Zbog pada cena kvadrata nekretnina u prethodnom periodu (pogotovo u slučaju stanova kupljenih u pretkriznom periodu), kod velikog broja dužnika tržišna vrednost cele nekretnine po poreskom rešenju manja je od ostatka duga po kreditu.
Šta to znači za dužnike? Da li će, u tom slučaju, morati da angažuju procenitelja i da imaju dodatni trošak? Ili će trošak nove procene snositi banke? Kada se novom procenom pokaže da je hipoteka uspostavljena na nekretninu manje vrednosti od ostatka duga po kreditu, da li će banka od dužnika zahtevati nove mere obezbeđenja i koje? Da li će i banke zbog nižeg obezbeđenja po plasmanima imati dodatni trošak i koji?
Odgovor: Što se tiče prakse banaka da od svojih klijenata periodično traže dokaz o tržišnoj vrednosti nekretnine pod hipotekom nakon odobravanja stambenog kredita, najpre ističemo da je Narodna banka Srbije u prethodnom periodu izmenama propisa u potpunosti ukinula obavezu banke da tržišnu vrednost nepokretnosti utvrđuje redovnom procenom najmanje jednom u tri godine, i to u slučaju stambene nepokretnosti pod hipotekom kod koje iznos preostalog potraživanja banke od dužnika više ne prelazi 40% njene vrednosti umanjene za iznos svih potraživanja s višim pravom prvenstva nad tom nepokretnošću.
Banka je dužna da redovno prati vrednost nepokretnosti, što ne znači i obavezu obavljanja vanredne procene u slučajevima koje ste naveli. Štaviše, sa stanovišta i u skladu s propisima Narodne banke Srbije, nije uopšte neophodno da ovlašćeni procenjivač bude isključivo angažovani (privatni) procenitelj, niti je nužno da se koristi takva (plaćena) procena, već je dozvoljeno, u potpunosti prihvatljivo i izričito propisano da je ovlašćeni procenjivač i organ koji je, u skladu sa zakonom kojim se uređuju poreski postupak i poreska administracija, nadležan za vođenje poreskog postupka, zbog čega banke prihvataju rešenja o porezu na imovinu kao procenu vrednosti nepokretnosti.
Navedene odredbe upravo su vodile računa o interesima dužnika koji imaju obaveze po osnovu zaključenih stambenih kredita obezbeđenih hipotekom na nepokretnostima. Čak i ako se desi da je vrednost nepokretnosti u poreskom rešenju niža od tržišne vrednosti te nepokretnosti i od preostalog iznosa potraživanja banke, to nikako ne bi smelo da predstavlja bilo kakav problem za dužnika niti bi to samo po sebi predstavljalo razlog da dužnik snosi obavezu ponovne procene.
Bitno je imati u vidu da je utvrđivanje vrednosti nepokretnosti pod hipotekom značajno za upravljanje kreditnim rizikom za banku, što je isključiva dužnost banke koja ne može biti preneta na dužnika. Upravo zbog toga, razumljivo je da u izuzetnim okolnostima koje ste naveli u pitanju banke same snose te troškove.
Naglašavamo i to da se u trenutku zaključenja ugovora dužnika i banke utvrđuju sredstva obezbeđenja, pa se u slučaju eventualnog smanjenja inicijalno procenjene vrednosti nepokretnosti pod hipotekom ne može zahtevati pribavljanje dodatnog sredstva obezbeđenja od dužnika mimo već zaključenog ugovora.
Kabinet guvernera
