10.08.2019.
Питања: С обзиром на то да банке дужницима по хипотекарним кредитима шаљу поруке у вези с новом проценом вредности некретнина, молим вас да ми одговорите на следећа питања.
Банке прихватају пореска решења за непокретност (решење о порезу на имовину) као доказ о тржишној вредности некретнине. Истовремено, банке захтевају нову процену ако се покаже да је по пореском решењу тржишна вредност некретнине мања од остатка дуга по стамбеном кредиту. Због пада цена квадрата некретнина у претходном периоду (поготово у случају станова купљених у преткризном периоду), код великог броја дужника тржишна вредност целе некретнине по пореском решењу мања је од остатка дуга по кредиту.
Шта то значи за дужнике? Да ли ће, у том случају, морати да ангажују проценитеља и да имају додатни трошак? Или ће трошак нове процене сносити банке? Када се новом проценом покаже да је хипотека успостављена на некретнину мање вредности од остатка дуга по кредиту, да ли ће банка од дужника захтевати нове мере обезбеђења и које? Да ли ће и банке због нижег обезбеђења по пласманима имати додатни трошак и који?
Одговор: Што се тиче праксе банака да од својих клијената периодично траже доказ о тржишној вредности некретнине под хипотеком након одобравања стамбеног кредита, најпре истичемо да је Народна банка Србије у претходном периоду изменама прописа у потпуности укинула обавезу банке да тржишну вредност непокретности утврђује редовном проценом најмање једном у три године, и то у случају стамбене непокретности под хипотеком код које износ преосталог потраживања банке од дужника више не прелази 40% њене вредности умањене за износ свих потраживања с вишим правом првенства над том непокретношћу.
Банка је дужна да редовно прати вредност непокретности, што не значи и обавезу обављања ванредне процене у случајевима које сте навели. Штавише, са становишта и у складу с прописима Народне банке Србије, није уопште неопходно да овлашћени процењивач буде искључиво ангажовани (приватни) проценитељ, нити је нужно да се користи таква (плаћена) процена, већ је дозвољено, у потпуности прихватљиво и изричито прописано да је овлашћени процењивач и орган који је, у складу са законом којим се уређују порески поступак и пореска администрација, надлежан за вођење пореског поступка, због чега банке прихватају решења о порезу на имовину као процену вредности непокретности.
Наведене одредбе управо су водиле рачуна о интересима дужника који имају обавезе по основу закључених стамбених кредита обезбеђених хипотеком на непокретностима. Чак и ако се деси да је вредност непокретности у пореском решењу нижа од тржишне вредности те непокретности и од преосталог износа потраживања банке, то никако не би смело да представља било какав проблем за дужника нити би то само по себи представљало разлог да дужник сноси обавезу поновне процене.
Битно је имати у виду да је утврђивање вредности непокретности под хипотеком значајно за управљање кредитним ризиком за банку, што је искључива дужност банке која не може бити пренета на дужника. Управо због тога, разумљиво је да у изузетним околностима које сте навели у питању банке саме сносе те трошкове.
Наглашавамо и то да се у тренутку закључења уговора дужника и банке утврђују средства обезбеђења, па се у случају евентуалног смањења иницијално процењене вредности непокретности под хипотеком не може захтевати прибављање додатног средства обезбеђења од дужника мимо већ закљученог уговора.
Кабинет гувернера
