30.06.2020.

Портал еКапија – Питања у вези сa стамбеним кредитима и смањењем учешћа за куповину првог стана

Питања: Народна банка Србије омогућила је смањено учешће за куповину првог стана. Који је главни циљ овог прописа и какве промене очекујете у наредном периоду? Према последњим подацима, колики је број корисника стамбених кредита у Србији? Колико износи просечна вредност кредита? Можете ли да нам доставите податке о просечном купцу стана у Србији – које је старости, коликих примања, на који временски рок узима кредит и колико износи просечна рата кредита коју плаћа? Који су тренутни услови за подизање кредита које потенцијални клијент треба да испуни? Да ли ће банке кредитирати и станове у изградњи?

Одговор: Народна банка Србије је усвајањем Одлуке о допунама Одлуке о мерама за очување и јачање стабилности финансијског система створила регулаторне претпоставке за издвајање мањег учешћа потребног за одобравање стамбених кредита купцима првог стана. Почев од 20. јуна 2020. године, када је поменута одлука ступила на снагу, за куповину прве стамбене непокретности банка може физичком лицу одобрити стамбени кредит који је обезбеђен хипотеком на непокретности под условом да је обезбедила да износ тог кредита није већи од 90% вредности те непокретности (изузетак у односу на опште правило, по коме је овај лимит 80%). Дакле, банке сада имају основ да приликом одобравања наведеног кредита смање учешће на 10%. Основна намера прописа свакако је олакшавање позиције грађанима који решавају своје стамбено питање куповином прве стамбене непокретности на кредит. Поред тога, очекивање Народне банке Србије је да у наредном периоду наведена измена регулативе стимулише конкуренцију на тржишту стамбених кредита.

Према последњим подацима које су доставиле банке, са стањем на крају маја 2020. године, у Републици Србији активно је више од 130.000 стамбених кредита. Просечна вредност стамбеног кредита са укљученим каматама и накнадама, према последњим расположивим подацима, сходно тренутном стамбеном портфолију банака, износи око 3 милиона динара, односно нешто више од 25.000 евра. Од укупно одобрених стамбених кредита, готово сви (94%) су одобрени на период дужи од 12 година.

Банке су дужне да успоставе и својим унутрашњим актима уреде одговарајући кредитни процес, и да у оквиру тог процеса уреде критеријуме и принципе за одобравање кредита и других пласмана, док о избору клијента банке самостално и слободно одлучују. При доношењу одлуке о одобравању пласмана, банке су дужне да процене кредитну способност дужника – физичког лица, вредност и правну сигурност, његову кредитну заштиту, као и друге релевантне факторе. Кредитна способност дужника физичког лица процењује се на основу анализе степена кредитне задужености, који се утврђује као однос укупних месечних кредитних обавеза и редовних нето месечних прихода тог дужника, а који банка утврђује при одобравању потраживања, као и након тога у складу с начином и динамиком утврђеним њеним актом, и валутне структуре укупних месечних кредитних обавеза дужника.

Са становишта важеће регулативе која уређује пословање банака, не постоје правне препреке које би банке онемогућавале да, у складу са својом политиком кредитирања физичких лица, одобравају кредите за куповину станова у изградњи.

Кабинет гувернера